Começa a vigorar a partir de segunda-feira (25), alterações na Lei do Inquilinato, por meio da Lei nº 12.112, sancionada pelo Presidente Lula com vetos a pontos considerados polêmicos. A referida lei, que foi publicada no Diário Oficial da União do dia 10 de dezembro de 2009, traz mudanças que buscam aperfeiçoar as regras e procedimentos sobre a locação de imóveis urbanos.
Chamada por muitos de “nova lei”, para o juiz titular da Comarca de Nioaque,Vinicius Pedrosa Santos, a terminologia não parece ser a apropriada para caraterizar o advento da Lei nº 12.112/09. O magistrado comenta que “de fato, houve modificações pontuais na Lei nº 8.245/91, as quais foram positivas porque tencionam facilitar não apenas a vida dos locadores, senão a dos locatários que sempre honraram com as suas obrigações, dando maior equilíbrio aos sujeitos dessa relação negocial”.
Dentre as mudanças, poderá ser concedida liminar de desocupação do imóvel em 15 dias em razão da falta de pagamento do aluguel e demais despesas, caso o contrato esteja desprovido das garantias legais como caução ou fiança. Neste caso, o locatário poderá evitar a rescisão do contrato e a liminar de desocupação do imóvel se efetuar o depósito judicial com a totalidade dos valores devidos e demais encargos como multas e juros.
Para o advogado conselheiro do Conselho Regional de Corretores de Imóveis 14ª Região/MS (Creci/MS), José Sebastião Espíndola, o aspecto da possibilidade de concessão de liminar é um dos pontos importantes da Lei nº 12.112, que trará uma certa calmaria ao mercado. Isto porque a medida é benéfica neste ponto para o locador. No quadro atual, em caso de não pagamento, o locador que aciona a justiça aguarda pelo período de julgamento do feito, num processo que segue o rito ordinário no judiciário. A liminar deverá diminuir o tempo até uma resposta judicial.
A estimativa do advogado é de que poderá transcorrer um período máximo de 45 dias (pensando na realidade de Campo Grande), desde o ato de protocolar a ação até que se tenha um despacho do magistrado concedendo ou não a liminar. Mesmo que não seja a sentença definitiva, pode-se garantir que o locador consiga reverter casos de inquilinos inadimplentes num curto espaço de tempo comparado com a realidade de hoje. É neste sentido que a mudança, para o conselheiro do Creci, poderá trazer uma certa calmaria ao mercado de imóveis. Embora seja uma estimativa que, de fato, poderá ser comprovada somente na prática, ressalta.
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Noutra possibilidade com o advento das mudanças, o juiz Vinicius Pedrosa Santos observa que “centenas de imóveis permanecem vazios em nosso Estado de Mato Grosso do Sul porque há desinteresse manifesto dos proprietários em alugá-los e o principal argumento é a morosidade da justiça. Colocando-os no mercado, por corolário da lei da oferta, somada à facilidade de o locador despejar o inquilino inadimplente em prazo menor e aperfeiçoamento das garantias locatícias, o valor dos aluguéis certamente diminuirá a médio prazo”.
Outra alteração diz respeito aos proprietários que queiram executar provisoriamente o despejo, nos casos permitidos, e assim tomar a posse do imóvel, houve redução no montante a ser depositado pelo locador. O valor, que girava em torno de 12 a 18 meses do aluguel, foi reduzido para 6 a 12 meses.
Neste caso de execução provisória, conforme explica Dr. Vinicius Pedrosa, a decisão judicial ainda pode ser modificada. Trata-se de um procedimento que tramita por responsabilidade do locador, por isso ele presta caução a fim de indenizar o locatário “dos prejuízos que causar a este se for reformada a sentença do juiz pelo Tribunal”, complementa.
Sobre a redução no valor desta caução, para o magistrado, a mudança atende aos parâmetros da razoabilidade. Num exemplo prático o juiz relata uma hipótese em que o locador sobrevive unicamente da renda oriunda do aluguel. Assim, após um longo período de uma disputa judicial da qual ele saiu vencedor em 1º grau, embora a ação esteja ainda sujeita a recurso, o locador não poderia executar provisoriamente (recebendo o valor dos aluguéis e encargos vencidos) se não realizasse o depósito em juízo de uma quantia elevada dentro de seu padrão financeiro, ou seja, entre 12 a 18 meses de aluguel.
